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協(xié)會動態(tài)

后疫情時代，購物中心市場分析及趨勢研究——贏商tech CEO周艷斌在南京大會上分享實錄

時間：2022-08-31 16:59

新冠疫情已經(jīng)3年，3年里實體行業(yè)受到哪些影響，整個客流的復蘇情況怎樣，作為線下主消費渠道的百貨業(yè)態(tài)和購物中心業(yè)態(tài)發(fā)生了什么樣的變化？

8月24-26日，由中國百貨商業(yè)協(xié)會、南京市商務局主辦，上海博華國際展覽有限公司特別協(xié)辦的“第十九屆中國百貨零售業(yè)高峰論壇”上，贏商tech CEO周艷斌先生對后疫情時代購物中心市場做了深度分析解讀。

疫后客流三階段

2020年到2022年，中國的整個購物中心的客流大致經(jīng)歷三個階段。

一是劇烈調(diào)整期，新冠疫情來的時候，全中國集中式的像武漢，其他城市，管控得非常嚴厲。

二是波動中下降，2021年整體的客流的趨勢相對平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)特別劇烈的這種震蕩。

三是復蘇期。目前是第三階段，今年以來，客流逐步環(huán)比回升，通過監(jiān)測的客流曲線數(shù)據(jù)判斷，市場復蘇的信號比較明顯。2022年上半年，購物中心的客流的跌幅大約是23%，客流的絕對值接近2020年的同期水平。今年5月，國內(nèi)購物中心客流環(huán)比增幅達到今年最高水平，29.1%，6月份放緩，當然仍然維持在16%以上，客流接近去年的同期水平。

圖：2020H1-2022H1購物中心場日均客流變化及同比增速

圖：2021年7月至2022年6月購物中心場日均客流變化及環(huán)比增速

分區(qū)域看，華中、華東、東北、華南區(qū)域近兩年的客流的增速差距較大，總體看，南方城市的客流波動比北方更為劇烈，整體上北方消費市場的基本面是比較穩(wěn)定的。東北、西北、華北區(qū)域，購物中心的客流水平恢復至2020年水平的95%以上。

從城市的級別來看，下沉市場的表現(xiàn)相對更好，尤其是四五線城市，6月份的客流恢復情況，四五線城市的商業(yè)恢復至2020年6月份的90%以上，而高線級城市的恢復程度整體上不及下沉城市。從商圈的客流表現(xiàn)來看，核心區(qū)位的客流受疫情的影響最大，比如廣州的天河路商圈，有天河城、正佳、萬菱匯、太古匯，只要廣州有疫情，客流的波動幅度最大的就是這4個商場，所以2022年上半年的市級購物中心是商圈外向客流量的2.21倍，對比去年同期的2.35倍的數(shù)據(jù)可以看到，它是出現(xiàn)了明顯的下滑的。

按商圈發(fā)展類型來分，成熟商圈也是這樣，2022年上半年，成熟商圈客流的絕對值高于新興商圈，但是同比跌幅也是高于新興商圈。不同項目的檔次的客流對比，中高端的購物中心的客流比較堅挺，高端購物中心的客流受疫情影響非常強烈，不抵中低端的購物中心。

“至暗”時刻或已過去

除上海以外，商業(yè)一線城市的客流回暖，向市場釋放出一個積極信號，除了商業(yè)一線城市以外，其余的線級城市的購物中心的日均客流環(huán)比增幅在18%以上，度過3月以來的最低點。

1到4月的客流情況，去掉上海以外，一線城市商業(yè)的客流的同比跌幅比其余的城市較小，客流下跌幅度很大程度上是由疫情管控造成的，實體行業(yè)的客流的恢復很大程度上受疫情的影響最大。一旦管控解除了，一線城市的商業(yè)回暖得到釋放，也會有快速的復蘇。

高線級城市，通過疫情后的客流的復蘇會持續(xù)傳導到三、四五線城市，一、二線城市呈現(xiàn)出較強的韌性，在疫情影響減退后，繼續(xù)快速復蘇。

今年一季度，項目檔次越高，跌幅越大，高端購物中心跌幅高達26.8%，中高端檔次的購物中心多數(shù)位于城市的核心地段，新一輪疫情，也是目前這個疫情爆發(fā)的一些主要的影響地，客流受疫情影響的這個相對來講比較大。到5月份，高端MALL的強勢回彈，6月，基本上客流的增幅同比在29.5%，位列第一。

2022年6月，高端購物中心的客流是2020年6月客流水平的是132%，對比2020年疫情爆發(fā)那一年，今年是有很大的增幅的。跟去年差不多同期持平。當所有一、二線城市的疫情的防控的減緩，場景限制解除以后，高端購物中心能夠在非常短的時間內(nèi)帶來這種脈沖式的消費恢復。從消費意愿層面看，也是消費需求回暖的非常積極的信號。

總體上，短期來看，隨著購物中心客流環(huán)比回升，不確定性會出現(xiàn)下降，但消費信心恢復是一個較長的過程。中長期來看，我們要保持有信心，中國仍是世界最大的消費市場之一，我們對整個消費市場仍然保持樂觀。

疫情重置商業(yè)基本面，行業(yè)集中度在加速

截止到今年6月底，全國3萬方以上的購物中心的數(shù)量大概是5451個，存量面積是4.2億，存量的增幅只有1.9%，上半年全國開業(yè)的購物中心只有114個，新增面積916平方，增量的降幅為35%。

疫情前，2015到2019年，中國每年保持400到500個購物中心新開業(yè)水平。2020年以來，2020年是新開業(yè)的低谷，2022年整體上受影響比2021年還要大。

未來中國購物中心的行業(yè)集中度會越來越高，2020年，中國購物中心頭部前5的企業(yè)的存量份額大概在15%到20%，疫情后，這種集中度在加速。

空置率預計上升，輕資產(chǎn)加速

空置率方面，根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)的監(jiān)測，2021年全國20個一、二線城市購物中心平均空置率同比下降18.2%到9%，也就是2020年疫情來的那年中國的購物中心創(chuàng)歷史新高，空置率達到18%左右，2021年疫情管控相對比較平穩(wěn)，消費市場逐步復蘇，購物中心空置率到9%左右。但在疫情以前，中國的購物中心的空置率大概只有6.1%。總體判斷，今年整體的空置率呈現(xiàn)上升趨勢，可能下半年，空鋪率仍然經(jīng)歷波動上升的過程。

行業(yè)的競爭結(jié)構化趨顯，輕、重資產(chǎn)的分離在逐漸加速。對重資產(chǎn)而言，最重要的是資產(chǎn)的規(guī)模和質(zhì)量，對于輕資產(chǎn)來講，主要是品牌議價和運營效率。國內(nèi)有很多早期，最早進行購物中心連鎖化的企業(yè)，具備規(guī)模化優(yōu)勢以后，他們的品牌議價跟運營效率，還有他們的運營團隊相較于很多區(qū)域型的小開發(fā)商來講更有實力，所以現(xiàn)在很多購物中心都集中在一些重運營的企業(yè)身上。

統(tǒng)計顯示，截止到2021年底，有輕資產(chǎn)輸出業(yè)務商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有29個，包括華潤、龍湖、大悅城等，一共388個輕資產(chǎn)項目。到2022年3月底，攀升到417個。

區(qū)域分布上看，輕資產(chǎn)的分布，廣東最活躍，蘇南占比大概有14%，到單個城市，上海仍然是輕資產(chǎn)商業(yè)項目唯一一個超過20個的城市。從陣營上看，頭部企業(yè)中，全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的萬達商管仍是業(yè)內(nèi)巨無霸企業(yè)，頭部企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢非常明顯，包括龍湖、K11等也在加速輕資產(chǎn)方面的布局。

綜上總結(jié)：

第一，從整體大的消費基本面來看，我們對中國的消費市場持續(xù)看好；

第二，購物中心現(xiàn)在是中國線下消費的最新的流量入場，對購物中心的渠道消費也是持續(xù)看好;

第三，對零售業(yè)，在疫情后確實是要根據(jù)現(xiàn)在消費者的一些需求的變化進行一些調(diào)整。