 logo 轉(zhuǎn)曲.png)
橋梁﹒紐帶﹒匯集﹒分享
時間：2021-12-15 16:25
今年，上海開業(yè)了眾多商業(yè)。從商業(yè)整體規(guī)劃難度，招商定位難度，開業(yè)完成難度來說前灘太古里和大寧久光中心位列前兩位。若論可以讓一二線朋友們借鑒，我首推大寧久光。可以說，大寧久光中心是真正立體商圈復(fù)合型型商業(yè)代表。
01
前世蓄力
在當(dāng)今要做好線下實體商業(yè)零售是一件不容易的事，尤其是想新開一個有客流有坪效的商業(yè)就更難了。一方面受到線上活動型渠道與線下奧萊折扣渠道雙重擠壓。另外一方面線下大體量新增商圈型商業(yè)分散了傳統(tǒng)商圈存量客流。再加上大部分商業(yè)團隊往往只會租賃運營，不懂得基于會員聯(lián)營運營品牌或商品的能力，形成不了持續(xù)口碑差異化進而影響了綜合收益平衡……這也意味著，現(xiàn)在做好一個大型商業(yè)項目需要很多能力和時機。
久光深耕中國市場多年，首先在香港和中國最強商業(yè)城市——上海完成商業(yè)市場認知；而后在布局全國市場時兜兜轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)中國供應(yīng)鏈之復(fù)雜、之不確定終以收獲慘痛教訓(xùn)收場；到最后痛定思痛，再次發(fā)力上海市場，完成大寧久光幾輪方案調(diào)整，雖有一些遺憾，但總算是打下了不錯的基礎(chǔ)，以待后續(xù)成長。
在這個過程中，我認為有四點經(jīng)驗值得大家警惕：
不要在不具備成長性的準一線城市，且不具備區(qū)域商品供應(yīng)鏈優(yōu)勢的城市開純百貨店。即使是在城市的第一商圈也沒有可能。例如大連第一商圈——青泥洼商圈的失利，讓久光最終將所有精力放在有一定話語權(quán)的上海靜安區(qū)整合后的閘北，且周邊沒有任何大型強勢連鎖商業(yè)集團搶奪供應(yīng)鏈。
不要在新準一線城市發(fā)展初期時的新主商圈開百貨加餐飲配套型商業(yè)。比如金雞湖蘇州久光，需要加強餐飲做大體量的復(fù)合型商圈型商業(yè)+百貨。為此，要重新構(gòu)筑資產(chǎn)商業(yè)模式，打造更大體量商圈復(fù)合型項目。且不能再商圈沒有形成穩(wěn)定會員客流前一上來透支百貨核心稀缺品類品牌供應(yīng)鏈，待商圈養(yǎng)好2-3年才可以陸陸續(xù)續(xù)做時尚度女裝，大寧久光一上來打造社群品質(zhì)餐飲，但沒有一上來打造社群型百貨，特別是潮流和時尚度，是社群百貨需要至少養(yǎng)三年會員購買習(xí)慣。
不要在中低端人流主商圈開百貨品類過重的大體量、盒子商業(yè)綜合體。比如，沈陽中街久光，需要先構(gòu)筑立體多首層交通動線，改變商圈客質(zhì)、客流的餐飲+品質(zhì)閨蜜/情侶/親子社交業(yè)態(tài)構(gòu)筑商圈作為商圈抬級的社交起點，再在未來逐步優(yōu)化時尚度男女的商品購買動線。
時尚度階層女性空間與便利空間的會員運營做的再好，也會因為物業(yè)無法構(gòu)筑高樓層與周邊商圈底商差異化的系統(tǒng)導(dǎo)流能力，同時時尚度無法駕馭潮流年輕社群的社交到店頻次而4層以上人流衰減。比如，靜安久光升級調(diào)改高樓層導(dǎo)流，就感受到了社交業(yè)態(tài)的供應(yīng)不具規(guī)模優(yōu)勢就必須要付出立體商圈的建筑優(yōu)勢，重塑復(fù)合型商業(yè)空間。了解了單一一層餐飲無法導(dǎo)流，就構(gòu)筑雙層+復(fù)合型垂直動線餐飲和導(dǎo)流業(yè)態(tài)能力
02
今世遠行
03
未來可期
大寧久光最大的物業(yè)問題是百貨區(qū)域沒有外交通入口，導(dǎo)致沒有獨立的會員入口及活動小共享，會影響大寧商圈北部金茂府等物業(yè)的高客質(zhì)初期半年停滯，需要在未來持續(xù)通過盈利能力加強和業(yè)態(tài)補充強化百貨入口區(qū)導(dǎo)流
供應(yīng)鏈問題：對于單一非連鎖百貨，不僅面對化妝品供應(yīng)鏈處于較長博弈期（例如解決Dior和LAMER引入問題，引入才能調(diào)整，調(diào)整才會有水平和垂直動線，才會有良性循環(huán)）。
也同樣面臨運動這樣需要客流的規(guī)模高頻次隨機性品類的一層/?1層，落位。這樣品類沒有問題，但會擠占核心樓層作為久光供應(yīng)鏈的搭建起點構(gòu)筑，造成年輕潮流品類的迭代率下降，同時4層無法解決與男裝坪效問題，和運動同質(zhì)化，高頻線上線下活動化問題，這個要爭取時間，也是未來大寧久光的課題。
運營方面，久光具備日系功底打底，再加上港資背景的務(wù)實，常規(guī)不擔(dān)心。就是再客戶誠意方面，需要多一些城市賦能的情懷，才會醞釀出頂級的商業(yè)文化氣質(zhì)。當(dāng)然這一條有點要求過高。
上海久光中心位于大寧國際商業(yè)廣場對面，緊鄰上海馬戲城與大寧靈石公園，距離軌交1號線上海馬戲城站步行僅3分鐘，整體分為地下4層，地上6層（B3、B4為停車場）。上海久光中心業(yè)態(tài)極為豐富，涵蓋了時尚百貨、自營精品超市、專賣店、生活方式、餐飲娛樂等，并在樓層業(yè)態(tài)布局方面呈現(xiàn)主題化與多元化。
其中，B2以FRESHMART鮮品館、生活家居、美食廣場-久谷食集為主，虎頭局·渣打餅行、和氣桃桃、manner等熱門餐飲品牌均有進駐。
B1層以生活潮玩、運動休閑、餐飲休閑為主，集結(jié)了以潮界、魚羊野史、巡湘記、松鶴樓面館為代表的美食餐飲，以優(yōu)衣庫、李寧、CONVERSE等為代表的運動休閑品牌，以喜茶、奈雪的茶為代表的茶飲品牌，及潮玩科技品牌戴森、華為、小米，生活方式品牌Look眼鏡、C-oli等。
L1層，項目引進了Estée Lauder 、Sisley、LANCOME、雪花秀、SK II、SHISEIDO、 IPSA、WHOO、POLA、ARMANI、CHANEL、NARS、GUERLAIN、林清軒等超30個化妝品組成高化矩陣，并引進了周生生、六福珠寶、老廟黃金、東華美鉆、潮宏基等9個黃金珠寶品牌。
L2層以百貨女裝/女鞋、名品零售為主，黃金配飾、生活方式品牌Harbor House、順電及飲品DirtySoe也有入駐。
L3層定位家庭時光，百貨女裝/女鞋、親子業(yè)態(tài)占據(jù)很大比例，其余則是以INSUN、詩篇為代表的名品零售，及添好運、甜問·甜品食研社為代表的美食餐飲。
L4層的百貨部分以男裝為主，個護健康方面既有美容品牌美麗田園、CICI纖美、愛睫物語，同時引進了W FITNESS、超級猩猩、BOUNCE、魔練普拉提等健身品牌。
L5-L6層均為餐飲休閑主題，除了小大董、醉東、蟹榭、天比高等餐飲品牌，還引進了寰映電影院、銀樂迪。
據(jù)悉，大寧久光共引進了近300個零售品牌、100多個餐飲品牌及數(shù)十個生活方式品牌，整體開業(yè)率達到90%以上。
往期推薦
制定2022年商業(yè)計劃的參考數(shù)據(jù)和圖表
關(guān)注公眾號
關(guān)注抖音
關(guān)注微博
